На фоне замедления строительного сектора и роста процентных ставок в Израиле увеличиваются риски, связанные с ипотечными кредитами и финансированием строительных компаний. Доклад, подготовленный Институтом исследования Кнессета, анализирует ситуацию с жилищным кредитованием и риски, угрожающие финансовой стабильности.
В докладе проводится параллель с кризисом 2007–2008 годов в США, когда массовая выдача необеспеченных ипотечных кредитов привела к обрушению рынка недвижимости и финансовой системы.
Однако в Израиле ситуация несколько иная. Здесь банки придерживаются консервативного подхода к кредитованию, а государственный надзор за финансовыми учреждениями гораздо жестче. В отличие от США, где заемщики могут просто передать квартиру банку и освободиться от долга, в Израиле люди обязаны выплачивать ипотеку даже если стоимость их жилья упала ниже суммы кредита. Это снижает риски для банков, но создает серьезные проблемы для заемщиков в случае кризиса.
Чтобы избежать кризиса, регуляторы установили ряд ограничений для ипотечных кредитов:
⦁ Максимальное соотношение кредита к стоимости жилья (LTV) – ограничивает размер займа по отношению к цене недвижимости.
⦁ Соотношение ежемесячного платежа к доходу заемщика (PTI) – предотвращает чрезмерную долговую нагрузку.
⦁ Доля ипотеки с плавающей процентной ставкой – регулируется, чтобы минимизировать влияние резких скачков ставок.
⦁ Срок погашения кредита – установлен предел, чтобы заемщики не затягивали выплаты на десятилетия.
Эти меры позволяют предотвратить массовые невозвраты кредитов, но все же не исключают рисков.
Как рост цен на жилье и процентных ставок повлиял на рынок?
С середины 2021 года в Израиле наблюдался резкий рост цен на жилье, а с апреля 2022 года Банк Израиля начал повышать процентную ставку. Эти факторы привели к тому, что многие ипотечные заемщики столкнулись с увеличением ежемесячных выплат.
Кроме того, на рынке увеличилась доля рисковых ипотечных займов. В частности, участились случаи так называемых "баллонных" (bullet/balloon) кредитов, когда заемщики платят только проценты, а основную сумму долга должны погасить в конце срока. Если к моменту выплаты человек не сможет получить новую ипотеку, он окажется в финансовой ловушке.
Ситуация в строительной отрасли тоже остается напряженной. В последние годы темпы строительства снизились из-за:
⦁ Повышения процентных ставок, из-за чего кредиты для застройщиков подорожали.
⦁ Замедления в сфере высоких технологий (hi-tech), которая является ключевым двигателем израильской экономики.
⦁ Война, из-за которой прекратился поток палестинских рабочих, занятых на стройках.
Эти факторы привели к тому, что строительные компании начали брать больше кредитов, что повысило риски неплатежеспособности в этом секторе.
Как это влияет на банковскую систему?
По данным на 2023 год, убытки от проблемных кредитов в строительной отрасли составили 2,2 миллиарда шекелей, что эквивалентно 30% всех списаний банков по невозвращенным кредитам.
Таким образом, финансовые риски для банков в основном связаны со строительными компаниями, а для домохозяйств – с возможностью потерять жилье из-за неспособности платить ипотеку.
Что это значит для простых граждан?
1. Рост платежей по ипотеке: если у вас кредит с плавающей ставкой, ежемесячные выплаты могли значительно вырасти.
2. Сложность покупки нового жилья: высокие ставки и жесткие требования к кредитам делают покупку квартиры менее доступной.
3. Риски для застройщиков: возможны задержки в строительстве, замораживание проектов или даже банкротства компаний.
Хотя израильская банковская система остается относительно стабильной, рынок недвижимости переживает непростые времена, и заемщикам стоит внимательно оценивать свои финансовые возможности перед тем, как брать кредит.
